酒店价值由四个部分组成:土地、建筑物、内部设施和商誉等。就土地和建筑物而言,酒店与其他商业性物业一样,可以按照同样的原理进行估价,但是,酒店业所独有的一些特点,如酒店用途单一、需要特殊的管理经验,以及酒店价值与其未来产生净收入的能力直接相关等,使得酒店估价在较大程度上不同于其他商业性物业。
??传统的酒店价值评估方法
在一般情况下,传统的酒店价值评估方法主要是以下两种：
（一）重置成本法
重置成本法假设购买者愿意支付不多于建造具有同等设施水平酒店成本的价格,既不考
虑市场愿意支付的价格,也不考虑酒店未来产生净收入的价值。估价时,首先按当前价格估计
酒店建造成本,然后根据酒店使用年限减去折旧金额,所得余额就是酒店价值。
重置成本法在估价时考虑特定市场存在的进入障碍,如政府对特定区域酒店建设实行严
格限制,或拟建酒店无法获得合适土地等,因此,在对拟发展项目进行可行性评估时,这种方法非常有效。新开业的酒店由于缺少经营历史数据,无法应用其他估价方法,这种方法可能是
最合适的估价方法。
与其他商业性物业不同,酒店折旧由三个部分组成：
一是酒店的物理折旧——财产的物理磨损。二是酒店的功能过时——与新建的具有同等功能的酒店相比,因酒店内部布置、风格和设计上缺乏吸引力而导致的价值损失。三是酒店的外观过时——外部原因导致的价值损失。也就是说,酒店折旧不仅要考虑物理磨损,而且要考虑功能过时和外观过时。由于酒店特别容易发生功能过时和外观过时,而这些因素往往难以衡量和调整。因此,在对开业时间较长的酒店进行估价时,需要进行高度主观的和非连续折旧估计,从而使估价结果的可靠性和有效性大打折扣。这种方法的另一个主要缺陷是,不能反映基于未来收入流的投资理念。
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